Zaprojektuj przyszłość, która nie rozczaruje użytkowników

„Zrozumiałem, że jako architekt nie jestem Bogiem…”

„Wszystko pięknie, tylko inwestorzy tego nigdy nie zrozumieją”.

To dwie skrajne opinie, które usłyszałam tuż po moim wystąpieniu na konferencji „Projektowanie Przyszłości”, gdzie mówiłam o tym, jak projektować budynki, które nie rozczarują użytkowników. Słowa te najlepiej pokazują, jak bardzo temat ten wzbudza emocje i w jak różne struny uderza. Nie ukrywam, że właśnie o to mi chodziło. Chciałam włożyć kij w mrowisko i zachęcić do patrzenia na inwestycje także oczami użytkownika i jego codziennych potrzeb.

Zawiłości procesów projektowych i budowlanych sprawiają bowiem, że często gubi się tę perspektywę. Zapomina się, że nieruchomości budujemy na lata, a nie na chwilę – to nie produkt jednorazowy, który ma się szybko „zużyć”. Niestety praktyka, a wraz z nią doświadczenia użytkowników pokazują, że jest wiele do naprawy w tym obszarze. A kto wie o tym najlepiej? Oczywiście zarządcy nieruchomości, którzy na co dzień mierzą się z konsekwencjami błędów projektowych i wykonawczych.

Na potrzeby tego opracowania przeprowadziłam liczne rozmowy z zarządcami nieruchomości z różnych sektorów: od mieszkaniówki, przez komercję, po obiekty użyteczności publicznej. Dorzuciłam tutaj też własne obserwacje, za którymi stoi 20 lat doświadczenia w branży oraz wykształcenie budowlane.

Zadawałam jedno, z pozoru proste pytanie: „Wyobraź sobie, że projektant i wykonawca proszą Cię o informację zwrotną. Co masz im do powiedzenia?”

Efektem tych rozmów była ogromna lista uwag i spostrzeżeń, które postanowiłam uporządkować w pięciu obszarach w skondensowanej formie. Dla jasności zastrzegam, że to nie jest lista „pretensji”. To raczej zbiór sygnałów ostrzegawczych, które powinny dać do myślenia każdemu, kto projektuje, buduje czy inwestuje.

1. Trwałość rozwiązań

Okazuje się, że w procesie budowlanym bardzo łatwo „wylać dziecko z kąpielą”, a najlepszym dowodem są nieprzemyślane zmiany materiałowe. Papier przyjmie wszystko, ale dopiero użytkowanie i upływ czasu weryfikują, czy dany pomysł miał sens. Takie modyfikacje okazują się często ukrytym kosztem, z którym musi się zmierzyć użytkownik końcowy.

Przykłady? Zamiana – na etapie projektu / budowy – drewna egzotycznego na elewacji zewnętrznej budynku na sosnę malowaną na kolor bankirai. W dniu odbioru wygląda jak egzotyk, ale po sześciu latach elewacja nadaje się już do generalnego remontu, bo farba odchodzi płatami. Właściciele są zaskoczeni, bo byli przekonani, że to naprawdę drewno egzotyczne. Tymczasem okazuje się, że czeka ich bardzo kosztowna i zupełnie nieplanowana inwestycja.

Spore zastrzeżenia zarządców budzą płytki klejone na schodach, balkonach czy murkach wokół budynków. W naszej strefie klimatycznej, przy dużych wahaniach temperatur, to po prostu gotowy przepis na problemy. Po kilku latach ich odpadanie jest tylko kwestią czasu. Czy winne są oszczędności na etapie budowy, czy może błędy wykonawcze? Kto wie… Jedno jest jednak pewne – takie rozwiązanie nigdy nie kończy się dobrze ani dla zarządców, ani dla właścicieli.

2. Proza życia

To szczególny ukłon i lekkie szturchnięcie w stronę wszystkich, którzy działają w obszarze nieruchomości mieszkaniowych. Okazuje się, że takie budynki bardzo często nie mają dostępu do ciepłej wody, a mycie zimną wodą, jak wiadomo, ma ograniczoną skuteczność. Zdarza się też, że w ogóle brakuje w nich pomieszczeń gospodarczych, a jeśli już są, to najczęściej zdecydowanie za małe. Dodatkowo pojawia się problem braku węzłów sanitarnych: brak umywalek, kanalizacji czy WC to wcale nierzadki widok. To niby drobiazgi, a w praktyce urastają do rangi bardzo poważnych problemów w trakcie użytkowania.

Zarządcy zwracają uwagę, że wiele elementów nieruchomości świetnie prezentujących się w dniu oddania do użytkowania, później okazuje się bardzo trudnych w utrzymaniu. To mogą być jasne fugi, ciemne powierzchnie podatne na odciski palców – chociażby w windach – czy szklane daszki nad wejściami, które z czasem pokrywają się zielonym nalotem. Sporym problemem są także szklane balustrady, zarówno na balkonach, jak i na klatkach schodowych. Pomijając kwestie utrzymania w czystości, pojawia się tu realne zagrożenie związane z bezpieczeństwem i podatnością szkła na pęknięcia. Projektanci zdają się nie pamiętać, że klatkami schodowymi wnoszone są czasem ciężkie przedmioty o dużych gabarytach, które łatwo mogą uszkodzić szkło.

3. Funkcjonalność

To kolejny obszar, o którym zarządcy mogliby mówić bez końca. Czasem brakuje tu zwykłej wyobraźni, a przez to niemożliwa staje się prawidłowa eksploatacja urządzeń. Przykładem może być zabudowany płytami gipsowo-kartonowymi dostęp do ważnych elementów windy, które podlegają cyklicznym przeglądom, a w razie awarii ma być do nich szybki dostęp. Sama spotkałam się z problemem braku dostępu do czerpni powietrza w garażu podziemnym. Proste czyszczenie filtra wymagało wówczas demontażu całej stolarki aluminiowej. I tak co roku…

Niestety, po macoszemu podchodzi się też do tematu śmietników, co szczególnie dotkliwie odczuwają nieruchomości mieszkaniowe. Najczęściej są to pomieszczenia zdecydowanie za małe, a ich lokalizacja na poziomie -1 utrudnia codzienne korzystanie z nich, zwłaszcza że pełne kontenery ważą naprawdę dużo. Zdarzają się też kuriozalne sytuacje, gdy pomieszczenia na odpady znajdują się w ciągu mieszkań. Nie trzeba dodawać, że nie budzi to euforii mieszkańców. Szukanie alternatyw po oddaniu budynku do użytkowania to niemal mission impossible, bo przeniesienie altany śmietnikowej zgodnie z obowiązującymi przepisami udaje się tylko nielicznym.

W trakcie rozmów z ludźmi z branży okazało się też, że problemem wciąż bywa brak wejścia na dach. Zaskakujące? A jednak! Nie trzeba dodawać, że taka sytuacja bardzo utrudnia prawidłową eksploatację budynku i wykonywanie obowiązkowych związanych z przeglądami.

Palącym problemem budownictwa mieszkaniowego pozostaje brak przestrzeni do przechowywania: piwnic, rowerowni czy wózkowni. W efekcie korytarze, klatki schodowe i miejsca postojowe zamieniają się w składziki. To z kolei nie tylko naruszenie przepisów przeciwpożarowych, ale też źródło licznych konfliktów i nieporozumień między zarządcą a mieszkańcami, ale też między samymi mieszkańcami danego budynku.

Nie można też pominąć tematu parkingów. Brak miejsc postojowych to bolączka wielu nieruchomości tu i teraz. Krążąc samochodem wokół biurowców, trudno zrozumieć, jak to możliwe, że dla gości nie przewidziano nawet kilku miejsc, nie wspominając już o niewystarczającej liczbie miejsc parkingowych dla pracowników. Sytuacja komplikuje się dodatkowo, gdy budynek zmienia przeznaczenie albo w jego sąsiedztwie pojawiają się nowe funkcje.

4. Rozliczanie, oszczędności, rozsądek

Zarządcy zwracają uwagę, że wciąż zdarzają się problemy z właściwym opomiarowaniem lokali, a przecież użytkownicy chcą płacić dokładnie za to, co faktycznie zużywają. Ujęcie tej potrzeby już na etapie projektowania wydaje się dziś absolutnym „must have” każdej nieruchomości.

Czasem sprawa dotyczy z pozoru drobnych rzeczy, jak choćby zaprojektowanie wodomierza na wodę bezpowrotnie zużytą. Oczywiście można to załatwić po oddaniu obiektu, ale wiąże się to z całą karawaną urzędowych formalności. Uwzględnienie tego w procesie budowlanym byłoby zdecydowanie bardziej efektywne i oszczędziłoby wielu problemów na etapie eksploatacji obiektu.

Brakuje też szerszego spojrzenia na kwestie wspólnych kosztów. Dobrym przykładem może być utrzymanie drogi dojazdowej – kto i w jakiej proporcji powinien za nią płacić? Jeśli takie zasady zostaną ustalone na etapie realizacji inwestycji i wpisane do umów, życie użytkowników będzie znacznie prostsze.. Jasne reguły to mniej stresu i niepotrzebnych sporów. Z kolei odkładanie tych decyzji na później, to gotowy przepis na awantury i spory, które mogą ciągnąć się latami.

5. Koordynacja międzybranżowa

Zarządcy nieruchomości komercyjnych i obiektów użyteczności publicznej mieli w tym obszarze naprawdę sporo do powiedzenia. Ich zdaniem wciąż zbyt często wygląda to tak, jakby każda branża działała osobno, a na styku brakowało uzgodnień. Efekty? Nietrudno je przewidzieć – cierpi na tym przede wszystkim komfort użytkowników. Bywa, że w trakcie budowy zmienia się funkcja pomieszczenia i nagle okazuje się, że brakuje instalacji elektrycznej albo doprowadzenia wody.

Drugim równie istotnym problemem jest to, że zainstalowane systemy i urządzenia nie zawsze ze sobą „rozmawiają”. . Zamiast wspierać się nawzajem, często działają wbrew sobie, przez co ich potencjał jest wykorzystany tylko częściowo. To frustrujące nie tylko dla zarządców, ale i dla użytkowników, którzy spodziewają się nowoczesnego i sprawnego budynkuHistorie, które przy tej okazji usłyszałam, to coś, co naprawdę powinno wstrząsnąć branżą. Bo jeśli kupujesz mercedesa, a po odbiorze okazuje się, że to maluch – to czy możesz być zadowolony?

Rozwiązania, rekomendacje

Nie chcę, żeby ten tekst brzmiał jak lista narzekań, dlatego zebrałam też kilka rekomendacji, które mogą realnie pomóc ograniczyć ryzyko rozczarowań użytkowników.

Po pierwsze – warto rozmawiać z zarządcami nieruchomości już na etapie projektowania, a później także w trakcie realizacji inwestycji. To rozwiązanie z powodzeniem działa w wielu krajach i uważam, że nic nie stoi na przeszkodzie, żeby podobny model opiniowania stał się w Polsce standardem. Zarządcy dysponują ogromem wiedzy i praktycznych doświadczeń, szkoda byłoby z tego nie korzystać.

Po drugie – źródłem wiedzy są sami użytkownicy. To oni najlepiej wiedzą, czy zastosowane rozwiązania sprawdzają się w codziennym życiu. Warto pytać ich o opinię / informację zwrotną. Owszem, czasem bywa to kubeł zimnej wody, ale właśnie wtedy mamy szansę wyciągać wnioski, rozwijać się i wprowadzać lepsze rozwiązania. W łagodniejszej wersji możemy po prostu uczyć się na cudzych projektach: odwiedzać je, obserwować co działa a co nie i wyciągać wnioski. To kopalnia wiedzy, z której można czerpać pełnymi garściami.

I wreszcie najważniejsze! Patrzenie na inwestycję nie może kończyć się w dniu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. To dopiero początek. Prawda jest taka, że cała „prawdziwa zabawa” zaczyna się dopiero wtedy, gdy budynek zostaje oddany i zaczyna żyć własnym życiem. Zadbanie o ten obszar to przepis na sukces, bo nieruchomości tworzymy na lata, a nie na chwilę. I właśnie o tym powinniśmy zawsze pamiętać.